Le locataire ou le propriétaire peuvent décider de donner congé, c’est-à dire de mettre fin au contrat de location. Les dispositions diffèrent selon le cas.

Le propriétaire veut donner congé

Le propriétaire qui veut mettre fin à la location ne peut le faire qu’en fin de bail et pour 3 raisons seulement : pour vendre le bien, pour l’occuper ou pour un motif légitime et sérieux.

Si le propriétaire donne congé pour vendre le bien, le congé vaut offre de vente, c’est-à dire que le locataire est prioritaire pour l’acquisition des locaux qu'il occupe. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois. Si le locataire accepte l’offre de vente, il dispose de deux mois pour réaliser la vente et de quatre s’il a recours à un crédit immobilier. S’il refuse l’offre ou ne respecte pas ces délais, il doit quitter le logement à la fin du préavis de six mois ou, au plus tard, à l’expiration du bail.

Le propriétaire peut donner congé pour occuper le bien à titre de résidence principale. Mais s’il veut le faire occuper par un tiers, cette personne doit obligatoirement être l’un de ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an, ou ceux du partenaire auquel il est lié par un PACS. Le propriétaire doit donner congé au locataire en précisant le motif et en donnant les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. (Par la suite, il ne pourra pas changer de motif ou de bénéficiaire.) Dans ce cas, le locataire n’a aucun recours.

Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce sont par exemple des manquements aux obligations de la part du locataire (impayés ou retards répétés de paiement du loyer, défaut d’entretien locatif) ou des nuisances occasionnées (troubles de voisinage…). Les cas de force majeure font aussi partie des motifs légitimes et sérieux (démolition de l'immeuble…).

Dans ces trois cas, le congé doit être donné, six mois avant l'expiration du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou signifié par huissier.

• En cas de lettre recommandée, le délai de six mois prend effet à partir du jour de la remise du courrier au locataire ou de son retrait à la poste. Les lettres non réclamées sont réputées non remises.
• En cas de signification par huissier, le délai de six mois prend effet à partir du jour d’établissement de l’acte. En cas d’absence, l’acte est déposé en mairie.

Compte tenu de la complication et des contraintes qu’impose le congé, il est recommandé d’avoir recours à un huissier.
Attention ! Au-delà du délai de six mois sans effet, le contrat de location est automatiquement reconduit.

Cas particulier : si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut donner congé doit lui proposer un relogement, sauf s’il est lui-même âgé de plus de 60 ans et dispose également de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

Le locataire veut donner congé

Il peut le faire à tout moment, même si le bail est encore en cours. Il doit le notifier au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Il prend effet à partir du jour où le bailleur reçoit le courrier ou le retire à la poste. Les lettres non réclamées sont réputées non remises.

Le locataire doit cependant respecter un délai de préavis de trois mois, sauf accord de gré à gré avec le propriétaire. Le délai peut être légalement réduit à un mois dans les cas suivants :

• la mutation
• la perte d’un emploi ou l’obtention d’un nouvel emploi suite à la perte d’un emploi
• l’obtention d’un nouvel emploi
• si le locataire est au RMI ou remplit les conditions pour y avoir droit
• si le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de logement

Vous ne pouvez demander un délai de préavis réduit dans les cas suivants :

• changement d'activité
• démission
• fin de stage de formation professionnelle
• fin de contrat à durée déterminée (CDD), sauf si le CDD a pour vocation d’être renouvelé et ne l’a pas été
  locataire exerçant une profession libérale.

Renouveler le bail

Si le locataire souhaite prolonger le bail et que le propriétaire est d’accord, le bail peut se poursuivre de trois façons :

>> en maintenant les mêmes conditions : Dans ce cas, il n’est pas nécessaire d’établir un nouveau bail. Le bail est reconduit automatiquement pour trois ans, si le propriétaire est un particulier, et pour six ans, si le bailleur est une personne morale. Si le bail initial contient une clause d’indexation, le loyer peut être majoré en se basant sur le nouvel indice de révision des loyers (IRL).

>> en modifiant la durée du bail : le propriétaire peut écourter la durée de renouvellement de trois ans et la réduire à un an au minimum. Le propriétaire doit signifier sa décision au locataire au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Il faut dans ce cas établir un nouveau bail qui précise clairement les raisons de cette réduction de durée. Deux mois avant l’expiration du bail, le propriétaire doit à nouveau confirmer sa volonté au locataire, par lettre recommandée AR ou par acte d’huissier.

Si le propriétaire veut réévaluer le loyer, cette augmentation ne peut s’appliquer aux charges et doit être échelonnée. La décision doit être notifiée au locataire au moins six mois avant l’expiration du bail. Si le locataire accepte cette réévaluation, il doit le notifier par écrit au propriétaire. Un nouveau bail n’est pas nécessaire : un simple avenant au bail suffit.
Si le locataire refuse cette augmentation, il peut le notifier par écrit ou s’abstenir de répondre. Le propriétaire ou le locataire peut dans ce cas saisir la commission départementale de conciliation, par lettre recommandée AR ou par acte d’huissier. Cette démarche n’engage pas de frais. La commission convoque alors les deux parties à un entretien et donne son avis dans un délai de deux mois. Si aucun accord n’est trouvé avant la fin du bail, le propriétaire doit saisir le juge d’instance. Si le juge n’est pas saisi et qu’aucun accord n’a été trouvé au moment où le bail arrive à expiration, il est renouvelé automatiquement pour trois ans aux mêmes conditions de loyer, sous réserve de l’application de la clause de révision.